Bài này nằm ngoài hệ ANT CRM — là một tool riêng mình làm cho dự án bất động sản
A&K Tower (hai tháp Akira và Koki, nên mới tên "A&K"). Nó giải đúng một nút thắt kinh điển
của sale dự án: phải chờ "admin sàn" tra bảng hàng và làm phiếu giá. Mình biến toàn bộ việc đó thành
tự động 24/7: giá lấy thẳng từ CRM chủ đầu tư, báo biến động realtime lên Zalo, và sale chỉ cần gõ
//mã căn là có phiếu giá trong vài giây. 🏢
1. Bức tranh tổng thể: 3 phần, 1 nguồn giá
Toàn bộ dữ liệu lấy trực tiếp từ CRM OBC của chủ đầu tư (CĐT), chỉ đọc — tool không bao giờ ghi ngược vào CRM, và chỉ dùng đúng 4 lệnh đọc. Từ nguồn đó, tool chạy 3 phần:
- Đồng bộ dữ liệu giỏ hàng CRM → một Google Sheet master gần như tức thì. Sheet này là nơi tính phiếu giá.
- Báo Zalo realtime: căn đổi trạng thái, có đăng ký giữ chỗ (ĐKGC), căn mới, căn rút, đổi giá… đều bắn tin ngay; kèm báo cáo tổng hợp 07:30 và 18:00.
- Trang giỏ hàng cho sale (xem trên điện thoại là chính): lọc trạng thái, loại căn, tháp, hướng, view; có ô "rẻ nhất theo loại căn"; giá gốc chưa VAT, sắp thấp → cao.
Dự án đang mở bán đợt 1 với 65 căn (Akira – Tháp A: 40 căn; Koki – Tháp B: 25 căn), gồm Studio, 1PN+, 2PN, 3PN,
giá gốc chưa VAT dải ~1,75 → 3,23 tỷ. Nguyên tắc xuyên suốt: chỉ một nguồn phiếu giá duy nhất — phiếu
không tính trên web, mà tính bằng công thức trên Sheet qua luồng //mã căn, để không bao giờ có 2 con số lệch nhau.
2. Kết nối: dữ liệu chảy từ CRM CĐT tới Zalo của sale
Lõi là một service Node chạy trong Docker trên VPS (chung máy với n8n), nối 4 hệ thống lại:
(CĐT · chỉ đọc)
(Node · SQLite · VPS)
+ sale
- CRM OBC của CĐT → tool đọc mỗi 30 giây (ban ngày), 5 phút (ban đêm), so sánh để bắt thay đổi.
- Google Sheet master "A&K TOWER - HS GH Chung 2026" (tab 37 cột, ghi qua tài khoản dịch vụ) — nơi đặt công thức tính phiếu giá.
- n8n (2 workflow) lo phần nói chuyện với Zalo: một để trả phiếu giá, một để báo biến động & báo cáo.
- Web giỏ hàng ra Internet qua Cloudflare tunnel, cho sale xem trên điện thoại.
3. Cách tính giá: giá gốc từ CRM, phiếu tính trên Sheet
Mọi con số gốc đều do CRM của CĐT tính, tool không "chế" giá. Một căn gồm các lớp:
- Giá gốc chưa VAT và giá gồm VAT, kèm đơn giá/m² (cả hai loại). Ví dụ B.08.21: chưa VAT 1.886.911.560 → gồm VAT 2.075.602.716 (≈ 41,7 → 45,9 triệu/m²).
- Chính sách Thanh toán Nhanh của CĐT — trả nhanh hơn thì chiết khấu cao hơn: Nhanh 50% · Nhanh 75% · Nhanh 95%, mỗi mức kèm % chiết khấu, lấy đúng số CRM tính (bảng này tự tải lại mỗi ngày và ngay khi căn đổi giá).
- Tiến độ thanh toán theo nhiều phương thức: Chuẩn, Giãn, Vay, Sớm — mỗi phương thức là một bảng tiến độ riêng trên Sheet.
- Chiết khấu riêng của HS ("CK của HS") cố ý không đưa vào phiếu tự động — để admin/sale chốt theo chính sách từng thời điểm.
Phiếu giá tính bằng công thức trên Google Sheet, không tính trên web — một nguồn duy nhất, tránh lệch số.
4. Luồng //mã căn: từ 1 tin nhắn tới 4 ảnh phiếu giá
Đây là phần "ảo thuật" thay thế admin làm phiếu giá. Trên trang chi tiết căn có sẵn nút chép lệnh:
//B.08.21, dán vào nhóm Zalo AK — phần còn lại tự động.Sale dán //mã căn vào nhóm Zalo AK, workflow n8n "2026 Check Gia HS Holding" chạy:
- Zalo Trigger nhận tin, Phân loại dự án (Switch) → nhánh AK.
- Code "Lọc Nhóm AK": lọc đúng nhóm AK, tách & chuẩn hoá mã căn — chấp nhận mọi kiểu gõ (
//a.9.7,//A2501,//a-25-01…), tự đệm số 0, hiểu tháp A = Akira, B = Koki. - Ghi mã căn vào ô
Check_Gia!E8của Sheet → Sheet tự tính bằng công thức có sẵn. - Đọc kết quả (VLOOKUP 37 cột) → Code "Fix Giá VNĐ" định dạng, soạn tin tóm tắt (mã sai thì báo "không có trên giỏ").
- Dựng ảnh: tạo thumbnail → upload Google Drive → tải & gộp các file PDF tiến độ → gom link.
- Zalo gửi: tin tóm tắt + 4 ảnh — Phiếu giá · Tiến độ Chuẩn · Tiến độ Giãn · Tiến độ Vay V3, có cả dòng "Gửi NVKD: <tên sale>".
Tin tóm tắt bot trả về trông như thế này (đúng định dạng thật, tô màu theo trạng thái):
5. Luồng Realtime + Báo cáo: nhóm Zalo luôn biết giỏ hàng động tĩnh gì
Workflow thứ hai — "AK Giỏ Hàng - Realtime + Báo cáo ngày" — khép phần giám sát:
- Tool đọc CRM theo nhịp, phát hiện thay đổi → POST vào Webhook AK của n8n (kèm mã bí mật).
- Code "Kiểm tra & soạn tin AK": kiểm mã bí mật, bỏ tin trùng (trong 7 ngày), tách tin dài.
- Gửi Zalo nhóm AK (định dạng html, in đậm, tô màu trạng thái).
Các loại tin: căn đã cọc / chờ xác nhận / mở bán lại / có ĐKGC / đã TT đợt 1; căn mới, căn rút; điều chỉnh giá; hơn 5 tin cùng loại thì gộp 1. Cộng thêm báo cáo tổng hợp 07:30 & 18:00 (chênh lệch so với kỳ trước, sàn chốt nhiều), và cảnh báo hệ thống: CRM mất kết nối, giỏ CĐT đóng, giá lệch >50%, dữ liệu cũ >10 phút, dấu hiệu dò mã truy cập. Cuối mỗi tin có link thẳng tới căn/giỏ hàng.
6. Tối ưu hoá 24/7 — thứ con người không làm nổi
Kèm các lớp an toàn: chỉ đọc CRM (không thể làm hỏng dữ liệu CĐT), không lưu dữ liệu cá nhân khách,
không hiện mã booking, trang gắn noindex + no-store, nhập sai mã truy cập 5 lần thì khoá thiết bị 15 phút và báo nhóm.
7. Thay thế bao nhiêu % một "sale admin dự án"?
Bóc theo đầu việc của một admin sàn dự án (con số % là ước lượng dựa trên phạm vi tool thật sự làm, không phải cam kết tuyệt đối):
| Đầu việc | Tự động | Ghi chú |
|---|---|---|
| Trực & cập nhật bảng hàng (còn/hết, giữ chỗ, cọc) | ~100% | sync 30s + web realtime |
| Báo biến động cho nhóm sale | ~100% | Zalo realtime + digest |
| Làm phiếu giá từng căn (giá, VAT, Nhanh, tiến độ) | ~95–100% | //mã căn → 4 ảnh |
| Trả lời "căn X còn không / giá bao nhiêu" 24/7 | ~100% | web + bot, mọi giờ |
| Báo cáo giỏ hàng đầu/cuối ngày | ~100% | digest 07:30 & 18:00 |
| Phát hiện bất thường (giá sai, giỏ đóng) | vượt sức người | 24/7, tức thì |
| Nghiệp vụ chốt: cọc, hồ sơ, HĐ, CK của HS, chăm sale, ngoại lệ | 0% | vẫn cần con người |
Gộp lại: phần lặp đi lặp lại của admin sàn (trực bảng hàng + báo giá + báo biến động + báo cáo) bị thay thế gần như trọn vẹn (~95–100%). Tính trên toàn bộ vai trò admin dự án (còn cả nghiệp vụ chốt, chăm sale, xử lý ngoại lệ), tool gánh khoảng ~70% khối lượng vận hành hằng ngày — và quan trọng hơn: phần còn lại là việc giá trị cao mà admin nên tập trung, thay vì ngồi tra căn và gõ phiếu giá cả ngày. Chưa kể tool không bao giờ nghỉ: một admin phủ ~8–10h/ngày, tool phủ 24/7 — nhân đôi–ba độ phủ mà độ trễ gần 0.
🔗 Đọc thêm trong nhật ký
- Giới thiệu ANT CRM — hệ CRM đa nick Zalo (tool riêng, cùng tư duy Zalo-first & tự động hoá).
- Kết bạn & bám đuổi trên Zalo — một bài toán tự động hoá khác cho sale.
- Module Thu Chi — báo cáo dòng tiền tự động của doanh nghiệp.
Bài tới mình sẽ mổ kỹ phần công thức tính tiến độ thanh toán trên Google Sheet (Chuẩn / Giãn / Vay / Sớm) — "bộ não" đằng sau mỗi phiếu giá.
— Thành · Nhật ký phát triển
Đăng nhận xét